《江西省農村村民自建房管理辦法》經2023年9月27日第25次省政府常務會議討論通過，于2023年11月1日正式施行。現解讀如下：

一、《辦法》出臺背景

村民自建房是農民最重要的財產，農房安全事關農民切身利益。省委、省政府高度重視農村村民自建房工作，先后出臺過一系列政策，但沒有形成完整的制度體系，尤其是機構改革后，相關職能迫切需要進一步理順，工作合力需要進一步強化。一是中央和省委、省政府有明確要求。習近平總書記高度重視村民自建房監管問題，多次作出重要指示批示。省委、省政府主要負責同志也多次作出具體指示，明確要求建立一套完整的村民自建房監管機制。二是現實有迫切需求。近年來，全國各地農民自建房安全事故多發頻發暴露出立法滯后、執法不嚴、行業安全監管寬松軟等諸多問題。我省村民自建房數量多，建設年代相隔久遠，建設質量參差不齊，加上山區切坡建房等行為可能引發地質災害等，農房安全隱患不容忽視。2021年，有關部門排查鑒定全省有1.7萬戶農房存在安全隱患。誰來監管、如何劃分職責等，亟需有法律明確。三是外省有經驗可借鑒。近年來，湖南、河南、浙江、貴州等省出臺了村民建房相關規范性文件或規章，對農村村民建房規劃、審批、安全監管等作了相應規定，值得我省學習借鑒。四是地方有實踐可參考。2018年以來，我省上饒市、新余市、南昌市、撫州市、贛州市先后出臺了農村住房建設方面的地方法規。尤其是吉安市人民政府今年4月份出臺了《關于進一步規范城鎮開發邊界以外農村住房建設管理的通知》，明確了相關部門職責，明確了鄉鎮具體管理機構和具體責任人員，規范了農村住房建設管理，值得總結推廣。

二、《辦法》主要內容

《辦法》共6章34條，包括總則、規劃和用地、批準和建設、安全管理、法律責任、附則，重點圍繞以下幾個方面作出規定。

第一，加強規劃和用地保障。一是加強規劃保障。規定編制鄉鎮國土空間規劃、村莊規劃時，應當依法合理安排宅基地用地規模和布局。二是保障用地指標。規定縣級以上政府應當按照國家規定安排新增建設用地計劃指標，對符合條件的村民自建房用地計劃指標予以保障。三是規定用地標準。規定村民一戶只能擁有一處宅基地，自建住房不得超過規定的用地面積標準和省政府規定的建筑面積、建筑層數。

第二，細化批準程序。《辦法》對村民申請宅基地建房的批準程序作了細化，規定村民申請宅基地建房的，應當以戶為單位向農村集體經濟組織或者村民小組、村民委員會提出申請，提交有關材料。村民進行集體討論并公示后，報鄉鎮政府審核批準。審核通過的，辦理鄉村建設規劃許可證和農村宅基地批準書。為方便村民辦理手續，規定鄉鎮政府應當在便民服務中心設立申請受理窗口。

第三，加強建設管理。一是明確農村住房設計圖紙的要求。規定對建設二層以上的農村住房，應當選用政府免費提供的設計通用圖集，或者委托具有相應資質的設計單位進行設計，鄉鎮政府應當核查是否按照設計圖紙等要求進行施工。二是加強鄉村建設工匠培訓。規定住房和城鄉建設部門對鄉村建設工匠免費提供專業技能、安全知識等培訓，發放合格證書，村民建房從工匠名錄中選擇工匠，或者委托具有相應資質的施工單位施工。三是強化規劃核實和竣工驗收。規定村民自建房竣工后，鄉鎮政府應當組織人員實地核實房屋是否符合用地、規劃和房屋設計要求。村民自建房驗收涉及質量安全需要提供技術服務的，縣級住建部門和其他相關部門應當依據職責，指導鄉鎮提供技術支持。

第四，強化安全管理。一是規定了危房安全排查和處置措施。規定各級人民政府及其有關部門應當建立常態化農村房屋安全排查工作機制。對自查報告的農村危房，鄉鎮政府按照屬地管理原則及時組織安全鑒定。經鑒定為危險房屋的,鄉鎮政府應當發出風險告知書,提出處置建議，督促采取維修加固、拆除等解危措施。有垮塌危險的,安全責任人應當立即停止使用并組織人員撤離。二是嚴格規范農村住房改為生產經營用房。當前，自建房倒塌事故絕大部分是因為擅自將住房改為生產經營用房導致，對此，《辦法》對利用村民自建房從事生產經營活動的行為作出限制性規定，并明確了產權人和經營管理者的安全責任。三是規定了禁止性行為。明確了房屋使用安全責任人不得實施的影響房屋使用安全的六類行為。

三、《辦法》主要特色

《辦法》有四個方面特點。一是對村民自建房作出了全鏈條、全流程、全生命周期管理的規定。對村民建房規劃、選址、房屋設計、審批、建房管理、登記、農房安全等各環節都作了相應規定，形成一個完整的管理體系。村民建房首先要符合村莊規劃要求，在規劃范圍內選址。建設前要依法申請，得到批準才能開工建設。在建設過程中要注重質量和安全，合規建設。建設完工后要驗收，要定期開展安全排查，保障人民生命財產安全。二是明確了部門職責。村民自建房管理鏈條長，涉及部門較多，必須明確部門職責，避免出現農房管理漏洞和監管空白。在明確職責的基礎上建立相關機制，形成工作合力，齊抓共管，助力宜居宜業和美鄉村建設。比如，對村民自建房管理的幾個核心部門包括自然資源、農業農村、住建等的職責進行了單獨明確。住建部門牽頭負責村民自建房建設質量安全管理工作，自然資源部門負責村莊規劃、農用地轉用、規劃許可、登記等工作，農業農村部門負責農村宅基地監督管理有關工作。三是要求鄉鎮明確具體承辦機構和具體責任人。村民自建房管理工作的政策性、技術性都很強，需要一支穩定的隊伍來抓細抓實此項工作。針對基層現實，要求鄉鎮在保持現有機構編制穩定的基礎上，明確具體承辦機構和具體責任人，做到有人管事、有場所辦事、有機制理事，事有人干、責有人擔。如，吉安市所有鄉鎮都在現有機構基礎上加掛了農村住房建設管理辦公室，增加農村住房受理、勘查、審核審批、放線、竣工驗收、登記發證等工作職能；農房辦設置審批、規劃、質量監管等專崗，實行專人專崗管理，由鄉鎮負責日常管理，縣級職能部門負責指導業務工作。四是突出加強農房安全監管。農房安全是重中之重，安全工作要抓早、抓小、抓常。針對村民自建房現狀，一方面，我們注重源頭管控，對增量部分強化監管，在建設過程中通過技術手段、規范操作，消除安全隱患，確保農民群眾住得舒心、住得安全。另一方面，強化存量農房監測，加強農房安全排查，及時采取措施管控危房；針對容易發生農房安全事故的領域，嚴格控制將自建房改作經營用途。

四、農民群眾最關心的兩個問題

一是宅基地審批流程。農民占用集體的土地建設住宅必須履行相關手續，獲得批準才可以使用。農民建房審批要經過申請、審查、審批三個環節。第一，申請環節，農戶提出申請。符合“一戶一宅”條件的農村集體經濟組織成員，以戶為單位，填寫農村宅基地和建房（規劃許可）申請表，向所在的農村集體經濟組織提出申請。農村集體經濟組織不健全的，村民應當向所在的村民小組提出申請；沒有分設村民小組或者宅基地和建房申請等事項已統一由村民委員會辦理的，農戶直接向村民委員會提出申請。第二，審查環節，村組審查。①村民小組收到申請之后，提交村民小組會討論，并將申請理由、擬用地位置和占地面積、擬建房屋層高和建筑面積等情況在本組范圍內公示，公示期不少于5天。公示無異議或異議不成立的，村民小組將農戶申請、村民小組會議記錄等材料提交村民委員會審查。②村民委員會重點審查申請材料是否真實有效、擬建房用地是否符合村莊規劃、是否征求了建房相鄰權利人意見等。審查通過的，簽署意見，將相關材料報送鄉鎮政府。第三，批準環節，鄉鎮審批。鄉鎮審核批準實際也要經過三個階段。第一個階段是受理。鄉鎮便民服務中心宅基地申請受理窗口接收材料。第二個階段是審查。鄉鎮負責宅基地工作的管理機構收到申請材料后，應當組織人員現場勘查，并依法對申請材料的真實性、完整性、合法性進行審查。審查的重點是：①申請人是否符合申請條件、擬用地是否符合宅基地合理布局要求和面積標準，②宅基地和建房（規劃許可）申請是否經過村組審核公示，③擬用地是否符合村莊規劃、用途管制要求。涉及占用農用地的，應當依法先行辦理農用地轉用手續。涉及交通、水利、通訊、電力等設施依法需要征求意見的，鄉鎮人民政府應當依法征求相關部門的意見。第三個階段是批準。審查通過的，鄉鎮人民政府依法批準建房申請，并按照規定辦理鄉村建設規劃許可證和農村宅基地批準書。審查未通過的，及時告知申請人不予批準的理由。

二是宅基地用地面積標準，房屋建設標準。農村村民建住宅，選址應當符合國土空間規劃，不得占用永久基本農田和生態保護紅線，盡量使用原有的宅基地、村內空閑地和荒山、荒坡，少占耕地。

《江西省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》第四十三條規定，農村村民建住宅不得超過下列用地面積標準：（一）占用宅基地和村內空閑地的，每戶不得超過一百八十平方米；（二）確需占用耕地的，每戶不得超過一百二十平方米；（三）因地形條件限制、居住分散而占用荒山、荒坡的，每戶不得超過二百四十平方米。人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區，縣級人民政府在充分尊重農村村民意愿的基礎上，可以采取集中統建、多戶聯建和農民公寓等形式保障農村村民實現戶有所居，人均住房面積不得低于本地城鎮居民最低保障住房面積標準。

省里規定的是用地面積標準上限。近二十年來，各地在不突破省級標準上限的前提下，都根據當地人地矛盾、文化習俗等因素作出了具體規定。

另外，省政府辦公廳2016年下發了《關于進一步加強農村建房規劃管理的意見》，對建筑面積作出規定，從嚴控制農房建筑體量，建筑面積不得突破350平方米，建筑層數一般不超過三層。