為深入貫徹落實《江西省鄉(xiāng)村振興促進條例》《江西省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》《贛州市農村住房建設管理條例》等法律法規(guī)，依據中央農村工作領導小組辦公室農業(yè)農村部《關于進一步加強農村宅基地管理的通知》（農經發(fā)〔2019〕11號）、贛州市農業(yè)農村局  贛州市自然資源局《關于印發(fā)贛州市農村宅基地審批管理工作指引的通知》（贛市農字〔2020〕63號）、興國縣農業(yè)農村局  興國縣自然資源局《關于印發(fā)興國縣農村宅基地規(guī)范管理工作實施意見的通知》（興農字〔2023〕33號）精神，就進一步規(guī)范我鄉(xiāng)農村宅基地管理，特制定本實施意見。

一、宅基地管理范圍

本鄉(xiāng)行政區(qū)域內國土空間規(guī)劃劃定的城鎮(zhèn)開發(fā)邊界以外的農村集體所有土地上，新建、改建、擴建農村村民住房及其監(jiān)督管理等活動。

二、基本原則

（一）符合規(guī)劃原則。嚴格落實土地用途管理，農村村民建住宅應當符合各級國土空間規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農田，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。涉及占用農用地的，應當依法先行辦理農用地轉用手續(xù)，依法落實占補平衡。不符合規(guī)劃要求的，不得批準建房。編制各級國土空間規(guī)劃、村莊規(guī)劃應當統(tǒng)籌合理安排宅基地用地，改善農民居住環(huán)境和條件。

（二）先批后建原則。嚴格把控宅基地申請人資格條件關，依法落實“一戶一宅”規(guī)定，確保戶有所居，農村村民一戶只能擁有一處宅基地。嚴厲禁止未批先建、超面積占用宅基地等違法違規(guī)行為。經批準異地建造住宅的或集中安置的，應嚴格按照“建新拆舊”要求，將原宅基地交還農村集體經濟組織。農村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的不予批準。

（三）面積法定原則。農村宅基地是農村村民用于建造住宅及其附屬設施的集體建設用地，包括住房、附屬用房和庭院等用地。嚴格控制宅基地和住房建筑面積，占用原有宅基地和村內空閑地的，每戶宅基地不得超過一百八十平方米；確需占用耕地的，每戶宅基地不得超過一百二十平方米；因地形條件限制、居住分散而占用荒山、荒坡的，每戶宅基地不得超過二百四十平方米。農村住房建設每戶建筑面積不得超過三百五十平方米，住房層數(shù)不得超過三層，住房檐口高度不得超過十一米。

三、明確部門職責

各村委會：嚴格按照審批程序，及時對農戶申請進行討論、公示、審查、上報。要指定專人分管此項工作，明確責任。負責對本轄區(qū)違規(guī)違法建房信息收集和上報，配合鄉(xiāng)自然資源綜合服務中心、鄉(xiāng)綜合行政執(zhí)法大隊對農村建房違規(guī)違法行為進行查處。

鄉(xiāng)規(guī)劃所：主要負責宅基地管理審批工作，審查申請人是否符合申請條件、是否是本村集體經濟組織成員，農村宅基地和建房（規(guī)劃許可）申請表（附件1）是否經過村組審核公示等，核定農村宅基地使用承諾書（附件2）和農村宅基地資格權證明（附件3），并綜合各有關部門意見提出審批建議，農村宅基地和建房（規(guī)劃許可）審批表（附件4）、鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證（附件5）、農村宅基地批準書（附件6）。農戶房屋建成后，驗收合格，再出具農村宅基地和建房（規(guī)劃許可）驗收意見表（附件7）；推廣農村住宅圖集，加強鄉(xiāng)村建筑風貌引導，指導做好農房建設質量和安全。

鄉(xiāng)農業(yè)農村辦：負責農村宅基地改革和管理，參與編制村莊規(guī)劃，指導農村宅基地的合理布局、分配、使用、流轉和閑置宅基地、閑置住宅的盤活利用，完善宅基地用地標準，組織開展農村宅基地現(xiàn)狀和需求情況統(tǒng)計調查等工作。

鄉(xiāng)自然資源綜合服務中心：主要負責本行政區(qū)域內農村住房建設工作的統(tǒng)籌協(xié)調，指導編制村莊規(guī)劃，統(tǒng)籌安排宅基地用地規(guī)模和布局，滿足合理的農村住房建設需求，實施鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可、辦理農用地轉用審批等相關手續(xù)，管控引導農村住房建筑風貌，開展不動產登記等工作。

鄉(xiāng)綜合行政執(zhí)法大隊：負責審查農村建房用地是否在自然林地、耕地保護范圍內，對農戶占用林地、耕地建房依法辦理審批手續(xù)，并做好違法占用林地、耕地建房行為及其它違規(guī)違法建房行為的查處、處罰工作。

    四、宅基地申請資格條件

農村集體經濟組織成員符合下列條件之一的，可以以戶為單位向村集體經濟組織申請宅基地建房:

（一）共同生活居住在同一住址的農村家庭成員，具備分戶條件需要建設住宅的；

（二）無農村自有住房或者現(xiàn)有人均住房面積低于縣人民政府規(guī)定標準的；

（三）現(xiàn)有住房屬于危舊房需要拆除重建的；

（四）原有住房因災害等原因損毀需要重建的；

（五）因國家、集體建設需要遷建或者按照政策實行移民搬遷的；

（六）因保護文物、革命遺址、古建筑等原因，原有住房已經被依法保護需要另行安置的；

（七）為改善住房條件，需要改建、擴建或者拆舊建新的；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

自愿退出現(xiàn)有宅基地的農村村民，可以以戶為單位向本農村集體經濟組織或者村民委員會申請參加縣、鄉(xiāng)人民政府組織的集中住房建設。

五、宅基地審批程序

（一）農戶申請。符合宅基地申請資格條件的農戶，以戶為單位向村、組集體提出宅基地建房申請，并提供以下材料：

1.《農村宅基地和建房（規(guī)劃許可）申請表》；（附件1）

2.申請人身份證和戶口簿；

3.《農村宅基地使用承諾書》；（附件2）

4.依法應當提供的其他材料。

（二）村組審查。村集體經濟組織或者村民委員會收到申請后，在十日內安排人員到現(xiàn)場查看，召開村民小組會議討論，并將申請理由、擬用地位置和占地面積、擬建房層高和建筑面積等情況在本集體經濟組織范圍內公示，公示期不少于7個工作日。公示無異議或異議不成立的，在《農村宅基地和建房（規(guī)劃許可）申請表》簽署意見、連同村民小組會議記錄等材料交村集體經濟組織或村民委員會審查。

村集體經濟組織或者村民委員會重點審查農戶宅基地資格權、提交的材料是否真實有效、擬用地建房是否符合村莊規(guī)劃、是否征求了用地建房相鄰權利人意見等。村集體經濟組織或者村民委員會在7個工作日內完成對農村宅基地建房申請的審查，審查通過的，審查結果在本村集體經濟組織或者村民委員會張榜公示7天，公示期滿無異議的，在《農村宅基地和建房（規(guī)劃許可）申請表》簽署意見，出具《農村宅基地資格權證明》（附件3），連同《農村宅基地使用承諾書》和村集體經濟組織或者村民委員會討論會議記錄、公示資料等一并報送鄉(xiāng)人民政府農村宅基地制度改革試點和規(guī)范管理工作專班。村級審查未通過的，應及時告知申請農戶并說明理由。

（三）鄉(xiāng)審批。鄉(xiāng)人民政府收到村集體經濟組織或者村民委員會提交申請資料后，由鄉(xiāng)人民政府組織鄉(xiāng)農村宅基地制度改革試點和規(guī)范管理工作專班人員進行審核審查。按照下列程序分別作出處理：

1.申請在原宅基地范圍內建房，不涉及農用地轉用的，由鄉(xiāng)人民政府根據聯(lián)審聯(lián)席會議結果，在《農村宅基地和建房（規(guī)劃許可）審批表》（附件4）簽署審批意見。

2.申請涉及占用農用地建房且不占用永久基本農田的，由鄉(xiāng)人民政府上報縣級自然資源部門辦理農用地轉用審批手續(xù)后，履行宅基地審批程序，村民方可建房。

3.符合條件、資料齊全的自收到申請人資料之日起7個工作日辦結，由鄉(xiāng)人民政府核發(fā)《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》（附件5）、《農村宅基地批準書》（附件6）。經批準的宅基地每季度底第一個工作日前加蓋鄉(xiāng)人民政府公章，報縣級自然資源部門、農業(yè)農村部門備案。

4.鄉(xiāng)人民政府應及時將審批結果在申請人所在村集體經濟組織范圍內予以公告，公告期不少于7日。材料不齊全的，書面通知申請人，由申請人限期補齊，逾期不補齊的，視為撤回申請。

（四）施工放線。宅基地申請人取得《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》《農村宅基地批準書》后，可向鄉(xiāng)人民政府申請免費放樣服務。鄉(xiāng)人民政府應當自受理申請之日起7個工作日內，組織鄉(xiāng)農村宅基地制度改革試點和規(guī)范管理工作專班按批準用地和規(guī)劃許可進行免費實地丈量批放宅基地，確定具體建房位置，對村民建房現(xiàn)場釘樁、放線。

（五）安全施工。村民建房應當選擇具有相應資質的建筑施工企業(yè)或者相應技能的農村建筑工匠施工，在施工中要采取安全施工措施。鄉(xiāng)人民政府應當免費提供農村住房建設施工合同示范文本，引導村民在政府免費提供的農房建設樣式圖集中選擇采用住宅建筑樣式，鼓勵村民委托具有相關資質的第三方機構對住房施工進行監(jiān)理。

（六）竣工驗收。村民建房完工后，應當及時向鄉(xiāng)人民政府申請竣工驗收。鄉(xiāng)人民政府自收到申請之日起7個工作日內，應當安排工作人員實地核查規(guī)劃和用地要求的履行情況，符合規(guī)劃許可和用地要求的，依法完成驗收手續(xù)，在《農村宅基地和建房（規(guī)劃許可）驗收意見表》（附件7）提出驗收意見。宅基地批準后兩年內未建房的，農村宅基地批準書失效。

（七）確權發(fā)證。農房竣工驗收合格后，建房村民可以依法向縣級不動產登記部門申請辦理不動產登記，手續(xù)齊全的，縣不動產登記中心應及時核發(fā)不動產權證書。

六、強化工作要求

各有關部門要加強事前事中事后監(jiān)管，不斷規(guī)范提升宅基地和農房審批管理水平，加強政策宣傳和指導，通力合作，探索創(chuàng)新，推動宅基地和農房審批管理工作規(guī)范化。

（一）嚴格執(zhí)行政策。一是要堅守“三條底線”，即農村土地公有制性質不能變，耕地紅線不能突破，農民利益不能受損。二是“兩個不得”，即不得以買賣農村宅基地為出發(fā)點，不得以退出農村宅基地使用權作為農民進城落戶的條件。三是“兩個不能”，即不能開城里人到農村購買宅基地口子，規(guī)劃土地用途管控原則不能破。四是“一個嚴格禁止”，即嚴格禁止建別墅大院和私人會館。五是嚴格執(zhí)行“一戶一宅”規(guī)定。六是不得占用永久基本農田。七是必須符合土地利用規(guī)劃和村莊規(guī)劃。

（二）建立審查審核聯(lián)合機制。要按照《“六有”窗口規(guī)范建設標準》（附件8）（設立多部門聯(lián)動機構、有審批監(jiān)管人員、有辦公場所、有實用性村莊規(guī)劃、有辦事指南、有戶型圖、效果圖和農村住房建設施工合同）建立“一門式”宅基地聯(lián)審聯(lián)辦窗口。建立多部門內部聯(lián)動集中辦公的農村宅基地建房聯(lián)審聯(lián)辦制度，一站式為群眾提供便捷高效服務，公布辦理流程和申請要件，印制辦事指南，方便農民群眾辦事。在審批過程中，鄉(xiāng)自然資源綜合服務中心負責審查用地建房是否符合國土空間規(guī)劃、用途管制要求，其中涉及占用農用地的，應在辦理農用地轉用審批手續(xù)后，核發(fā)《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》；在鄉(xiāng)、村村莊規(guī)劃區(qū)內使用原有宅基地進行農村村民住宅建設的，可按照有關規(guī)定辦理規(guī)劃許可，直接核發(fā)《鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證》。涉及林業(yè)用地、住房風貌管控、農村道路交通、環(huán)境保護、家庭用水用電改廁、網絡通信等方面的，工作專班要同時征求林業(yè)、住建、交通、生態(tài)環(huán)境、水利、電力、衛(wèi)健、通信等部門意見。鄉(xiāng)農村宅基地制度改革試點和規(guī)范管理工作專班負責審查申請人是否符合宅基地資格申請條件、擬用地是否符合宅基地布局要求和面積標準、宅基地和建房（規(guī)劃許可）申請是否經過村組審核公示等，并綜合各有關部門意見提出審核意見，符合條件的及時核發(fā)《農村宅基地批準書》。

（三）嚴格用地建房全過程管理。加強對宅基地申請、審批、使用的全程監(jiān)管，落實宅基地申請審查到場、批準后丈量批放到場、住宅建成后核查到場、《興國縣     鄉(xiāng)鎮(zhèn)農村村民建房公示牌》（附件9）“三到場一公示”要求。嚴格對照農村亂占耕地建房“八不準”有關要求:不準占用永久基本農田建房;不準強占多占耕地建房;不準買賣、流轉耕地違法建房;不準在承包耕地上違法建房;不準巧立名目違法占用耕地建房;不準違反“一戶一宅”規(guī)定占用耕地建房;不準非法出售占用耕地建的房屋;不準違法審批占用耕地建房。積極引導村民申請農村宅基地建房選址應避開地質災害危險區(qū)、河道行洪區(qū)，禁止在國家重要濕地及河湖圩堤管理范圍內建房，禁止在山區(qū)、丘陵區(qū)的崩塌、滑坡威脅區(qū)，泥石流溝內及溝口，坡度大于二十五度且?guī)r土體結構松散的地段，削坡會誘發(fā)或者加重地質災害的區(qū)域削坡建房。嚴格把控申請資格條件，充分利用農村集體產權制度改革本地集體經濟組織成員資格認定成果。進一步優(yōu)化審批流程、提高審批效率，加強事前、事中、事后監(jiān)管。全面落實鄉(xiāng)人民政府主要領導、分管領導、駐村領導、宅基地日常管理人員、駐村干部、村書記、包組村干部、村小組長對農村建房實行全方位、全過程監(jiān)管。定期不定期相結合開展農村宅基地動態(tài)巡查，建立《農村在建房宅基地使用動態(tài)巡查登記臺賬》（附件10），及時發(fā)現(xiàn)和制止違法違規(guī)侵占宅基地建房行為。指導村級完善宅基地民主管理，充分發(fā)揮村民事務理事會作用，逐步實行宅基地管理民主自治。

（四）明確宅基地執(zhí)法權限。根據《江西省鄉(xiāng)村振興促進條例》規(guī)定,行使查處農村非法占用土地建住宅行為的行政執(zhí)法權應當充實農村建房管理力量,完善宅基地和農村建房審批監(jiān)管制度,依法開展農村建房審批管理和批后監(jiān)管及服務,依法整治違法違規(guī)建房。對超出鄉(xiāng)人民政府宅基地管理執(zhí)法權限的，依照職責及時向縣級農業(yè)農村、自然資源等部門移交。

（五）加強巡查監(jiān)管。要加強農村宅基地用地建房動態(tài)巡查，及時發(fā)現(xiàn)和處置涉及宅基地使用和建房規(guī)劃的各類違法違規(guī)行為。對未批先建、少批多建、批東建西等違建行為要做到早發(fā)現(xiàn)、早制止。要堅決杜絕推諉扯皮和不作為、亂作為的現(xiàn)象，對工作不力、玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，要依法嚴肅追責。

（六）建立檔案管理制度。建立宅基地用地建房審批管理臺賬，對本實施意見中的附件1-7等資料審批流程結束后，及時將資料整理歸檔，裝訂成冊，實行一戶一檔，專柜存放，切實管好宅基地申請建房檔案資料。同時建立電子檔案，實現(xiàn)宅基地信息化管理，將電子檔案上報農業(yè)農村局備案。

（七）嚴肅工作紀律。各成員單位要提高政治站位，堅決不得借機亂收費和搭車收費，堅決杜絕推諉扯皮和不作為、慢作為、亂作為現(xiàn)象，防止出現(xiàn)工作“斷層”“斷檔”，確保工作連續(xù)性和穩(wěn)定性。對工作不力、玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊情節(jié)輕微的進行全鄉(xiāng)通報批評，情節(jié)嚴重的依法移送紀委監(jiān)委進行追責。

本實施意見自印發(fā)之日起實施，本實施意見印發(fā)實施前意見不一致的，以本實施意見為準，國家、省、市、縣出臺相關法律法規(guī)另有規(guī)定的，按照其新規(guī)定執(zhí)行。

附件：1.農村宅基地和建房（規(guī)劃許可）申請表

2.農村宅基地使用承諾書

3.農村宅基地資格權證明

4.農村宅基地和建房（規(guī)劃許可）審批表

5.鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證

6.農村宅基地批準書

7.農村宅基地和建房（規(guī)劃許可）驗收意見表

8.“六有”窗口規(guī)范建設標準

9.興國縣     鄉(xiāng)鎮(zhèn)農村村民建房公示牌

10.農村在建房宅基地使用動態(tài)巡查登記臺賬

11.興國縣農村宅基地審批流程圖